Sonderausgaben - steuerliche Absetzbarkeit
SONDERAUSGABEN - SOWEIT SIE NICHT BETRIEBSAUSGABEN ODER WERBUNGSKOSTEN SIND
8jährig gebundene Beträge
§ 18 EStG, Abs. 1, Zif. 3a:
Mindestens achtjährig gebundene Beträge, die vom Wohnungswerber zur Schaffung von Wohnraum an Bauträger geleistet werden.
Bauträger sind:
· Gemeinnützige Bau-, Wohnungs- und Siedlungsvereinigungen
· Unternehmen, deren Betriebsgegenstand nach Satzung und tatsächlicher
Geschäftsführung die Schaffung von Wohnungseigentum ist
· Gebietskörperschaften
Dabei ist es gleichgültig, ob der Wohnraum dem Wohnungswerber in Nutzung (Bestand) gegeben oder ob ihm eine Kaufanwartschaft eingeräumt wird. Ebenso ist es nicht maßgeblich, ob der Wohnungswerber bis zum Ablauf der achtjährigen Bindungszeit im Falle seines Rücktrittes einen Anspruch auf volle Erstattung des Betrages hat oder nicht.
Ausgaben zur Wohnraumschaffung oder zur Wohnraumsanierung
§ 18 EStG, Abs. 1, Zif. 3b:
Beträge, die zur Errichtung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen verausgabt werden.
Wohnraumsanierung - absetzbare Beträge
§ 18 EStG, Abs. 1, Zid. 3c:
Begünstigt sind nur Aufwendungen zur Sanierung bereits vorhandenen Wohnraumes.
Aufwendungen für Wohnraumsanierung sind als Sonderausgaben abzugsfähig. Der Wohnungsnutzer kann Sanierungsaufwendungen nur hinsichtlich des von ihm genutzten Wohnraumes geltend machen, während beim Eigentümer die unmittelbare Nutzung des Wohnraumes nicht erforderlich ist.
Instandsetzungsaufwand:
Instandsetzungsaufwand ist jener Aufwand, der
· die Nutzungsdauer des Wohnraumes wesentlich verlängert oder
· den Nutzungswert des Wohnraumes wesentlich erhöht
· Herstelllungsaufwendungen (z.B.: nachträglicher Lifteinbau)
Darunter fallen Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Austausch aller Fenster samt Rahmen, aller Türen samt Türstock, des Daches oder Dachstuhls, von Zwischendecken, von Unterboden sowie die Erneuerung des Außenputzes. Keine wesentliche Erhöhung der Nutzungsdauer oder des Nutzungswertes liegt bei Reparaturen vor, auch wenn diese nicht
jährlich anfallen (z.B.: Übersteigen des Daches, Anfärbeln der Fassade ohne Erneuerungen des Außenverputzes, Ausbessern des Verputzes)
Der Nutzungswert von Wohnraum wird wesentlich erhöht, wenn unselbständige Bestandteile der Wohnung ausgetauscht werden und dadurch eine wesentliche Verbesserung des Wohnwertes eintritt. Eine
Erhöhung des Nutzungswertes liegt insbesondere bei Aufwendungen im Zusammenhang mit folgenden Maßnahmen vor:
· Austausch,
· einzelner Fenster bei Verbesserung des Wärmeschutzes oder Lärmschutzes,
· Erhöhung des Wärmeschutzes von Außenwänden, obersten Geschossdecken
· Verminderung des Energieverbrauches oder Energieverlustes von
Zentralheizungs- und Gebrauchswarmwasseranlagen
· Umstellung auf Fernwärmeversorgung
Bloße Instandhaltungsaufwendungen zählen nicht zur begünstigten Wohraumsanierung. Darunter fallen Aufwendungen im Zusammenhang mit folgenden Maßnahmen:
· Laufende Wartungsarbeiten
· Reparaturen, auch wenn diese nicht jährlich anfallen (z.B.: Reparatur der
Fensterflügel und Türen)
· Erneuerung des Parkettbodens ohne Erneuerung des Unterbodens
· Ausmalen und Tapezieren der Räume
· Austausch beschädigter Fensterscheiben
· Austausch von nicht wesentlichen Gebäudeteilen, wenn damit keine
Verbesserung des Nutzwertes gegeben ist (z.B. Austausch einzelner
Fensterflügel ohne Verbesserung der Wärmedämmung oder des
Schallschutzes, Austausch von Türschnallen oder Türschlössern usw.)
· Türsanierung durch Neubeschichtung vorhandener Türen (VwGH 22.2.1994,
91/14/0234; VwGH 29.11.1994, 94/14/0095)
Sanierungsaufwand ist nur dann begünstigt, wenn die Sanierungsmaßnahmen von einem dazu befugten Unternehmer durchgeführt wurden.
Absetzbarkeit als Sonderausgaben in der Miete:
In einer Miete verrechneter Sanierungsaufwand (z. B. in der Miete enthaltene Beträge im Sinne des § 18 Mietrechtsgesetz 1981 (MRG), BGBl. Nr. 520/81, Erhaltungsbeiträge) ist nicht als Sonderausgabe absetzbar. Eine Sanierungsmaßnahme wird unmittelbar durch den Mieter bzw. eine Mietergemeinschaft vorgenommen, wenn der/die Mieter als Auftraggeber für die Sanierungsmaßnahmen auftritt/auftreten und in diesem Zusammenhang sämtliche mit dem Vorhaben verbundenen wirtschaftlichen Risiken übernimmt/übernehmen. Bei einer allfälligen Darlehensfinanzierung der Sanierungsmaßnahmen hat die Aufnahme und Bedienung des Darlehens durch den/die einzelnen Mieter direkt zu erfolgen. Eine Sanierung gilt keinesfalls als unmittelbar durch den/die Mieter selbst vorgenommen, wenn bei Verrechnung der Aufwendungen an den/die Mieter der begünstigte Umsatzsteuersatz von 10 % gemäß § 10 Abs. 2 Z 4 UStG 1994, BGBl. Nr. 663/1994, zur Anwendung kommt.
Werden im Rahmen einer Generalsanierung eines Mietobjektes wesentliche Teile der Planung, der organisatorischen Abwicklung oder der Finanzierung des Bauvorhabens durch den Vermieter vorgenommen, ist nicht von einem unmittelbaren Auftrag der Wohnungsinhaber auszugehen. Ein Sonderausgabenabzug ist in diesen Fällen nicht möglich.
Absetzbarkeit als Sonderausgaben im Eigentum:
Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft wird immer nur in Vertretung der Wohnungseigentümer tätig. Es liegt daher ein unmittelbarer Auftrag für die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme durch den Steuerpflichtigen als "Wohnungseigentümer" auch dann vor, wenn bei der Verrechnung der Aufwendungen an die Wohnungseigentümer der begünstigte Umsatzsteuersatz gemäß § 10 UStG 1994 in Anspruch genommen wird.
Werden an einem Eigentumswohnhaus energiesparende Maßnahmen vorgenommen und die Aufwendungen hiefür aus der Rücklage nach § 16 Wohnungseigentumsgesetz getragen, so liegt bei den Wohnungseigentümern im Zeitpunkt der Bezahlung aus der Rücklage anteilig abzugsfähiger Sanierungsaufwand vor.
Rückzahlung oder Darlehen - Finanzamtbestätigung
§ 18 EStG, Abs. 1, Zif. 3d:
Rückzahlungen von Darlehen, die für die Schaffung von begünstigtem Wohnraum oder für die Sanierung von Wohnraum im Sinne der lit. a. bis lit. c. aufgenommen wurden, sowie Zinsen für derartige Darlehen. Diesen Darlehen sind Eigenmittel der in lit. a. genannten Bauträger gleichzuhalten.
Die Finanzamtbestätigung der Annuitäten für die Arbeitnehmerveranlagung wird in der Regel per Post am Jahresanfang mit der neuen Vorschreibung zugesandt oder liegt bei Ihrem Hausbesorger auf.
Falls Sie die Finanzamtbestätigung verloren oder verlegt haben, können Sie bei uns gegen Kostenersatz ein Duplikat unter nachstehend angeführten E-mail-Adressen anfordern:
E-Mail Adresse Kundenservicecenter: office@oesw.at